Uma obra envolve diferentes cálculos. Eles aparecem desde o orçamento e planejamento, na fase de projetos até o gerenciamento durante a execução. Por exemplo, durante a fase de orçamento, um dos indicadores de referência de custos mais utilizados é o Custo Unitário Básico (CUB) que vai refletir no preço final de um imóvel.

O que é o CUB?

O Custo Unitário Básico (CUB) é um indicador utilizado na construção civil para se obter uma estimativa do custo de um projeto. Afinal esse cálculo serve de base para a avaliação de parte dos custos de construção das edificações.

O objetivo básico do CUB/m² é auxiliar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis. Em função da credibilidade do índice que já tem mais de 40 anos de existência, ele é utilizado como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil. Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos custos das edificações de forma geral.

O CUB foi determinado pela Lei Federal 4.591/64 que trata sobre os valores de referência para obras de imóveis por metro quadrado de cada estado do Brasil. De acordo com essa mesma lei, os sindicatos estaduais da indústria da construção estão sob a obrigatoriedade de fazer a divulgação mensal até o dia 5 de cada mês sobre os custos unitários praticados na região em relação à construção civil.

Quais são os tipos que o CUB considera?

O Custo Unitário Básico baseia-se em dois pontos importantes: o padrão de acabamento da obra e o projeto-padrão. O acabamento é definido em nível baixo, médio e alto, que são referentes ao índice de refinamento da construção. Já o projeto-padrão é referente ao tipo de construção civil que será realizado, incluindo número de pavimentos e número de dependências por unidade e número total de unidades.

Eles são separados em dois modelos. O primeiro deles é o residencial e o segundo é em relação ao comércio. O CUB/m² é calculado com base nos diversos projetos-padrão estabelecidos pela ABNT, levando-se em consideração os lotes básicos de insumos (materiais de construção, mão-de-obra, despesas administrativas e equipamentos) com os seus respectivos pesos constantes na referida norma.

A metodologia de cálculo do CUB/m² é simples e permite a consecução de indicadores muito realistas. Ela leva em conta:

 

  • Salários;
  • Preços dos materiais de construção;
  • Despesas administrativas;
  • Custos com aluguel de equipamentos.
  • Sendo que esses valores são pesquisados mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção de todo o país.

Com isso, é possível perceber que existem valores diferentes para o Custo Unitário Básico de acordo com o tipo de construção que será executado, e desde 1987 o CUB tem sido utilizado como indexador de contratos para o mercado financeiro.

Quais são os itens que o Custo Unitário Básico não considera?

De acordo com a NBR 12.721/2006, alguns itens não são levados em consideração no cálculo do CUB. Isso acontece por eles serem muito específicos de acordo com o empreendimento, são eles:

  • serviços de infraestrutura/fundação;
  • terrenos;
  • projetos estruturais e arquitetônicos;
  • instalações e equipamentos.
  • elevadores;
  • remuneração do construtor;
  • custos com urbanização e jardinagem;
  • custo com obras complementares;
  • despesas com cartório;
  • áreas de lazer e playground;
  • regulamentação de condomínio.

Como calcular o CUB?

O cálculo do CUB é feito mensalmente pelo Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil) e lançado em um relatório. Ele fica disponível para todos que queiram definir seus custos de acordo com esse indicador.

No entanto, é muito importante que você entenda como esse cálculo é realizado e quais fatores são considerados para um melhor planejamento financeiro e análise da viabilidade do projeto.

Antes de começar a calcular o custo unitário, você precisará pesquisar qual é o CUB vigente no estado em que a construção será feita. Para isso, você deve considerar o mês, o tipo de obra e o nível no padrão de acabamento.

Após essa verificação, a área total da construção deverá ser multiplicada pelo valor do CUB. Dessa forma, para encontrar o custo total da obra, deve-se somar o valor parcial encontrado pelo CUB ao valor do orçamento dos itens não inclusos.

Custo Total = CUB x área construída + itens não inclusos

Em resumo, o CUB é um dos principais e mais importantes indicadores da construção civil. Por meio dele é possível ter mais assertividade sobre o custo da sua obra e isso torna o processo de compra de um imóvel bem mais transparente.